城市更新項(xiàng)目常見(jiàn)的七種融資模式及案例分享
城市更新實(shí)施主體可積極爭(zhēng)取貸款、投資、債券、租賃、證券等各類(lèi)金融資本,重點(diǎn)爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)大額長(zhǎng)期資金支持,充分對(duì)接商業(yè)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品,滿(mǎn)足城市更新資金需求。
通過(guò)對(duì)城市更新項(xiàng)目常見(jiàn)的融資方式總結(jié),梳理,具體介紹如下:
一、 利用地方財(cái)政資金直接投資(中央預(yù)算內(nèi)資金、中央專(zhuān)項(xiàng)資金、地方財(cái)政資金、各級(jí)獎(jiǎng)補(bǔ)資金等)
各級(jí)財(cái)政安排的城市更新資金是城市更新項(xiàng)目的重要資金來(lái)源。以政府部門(mén)為主體,利用財(cái)政資金直接對(duì)外投資,通過(guò)市場(chǎng)化公開(kāi)招標(biāo)的方式,確定執(zhí)行主體,完成如片區(qū)綜合整治、老舊小區(qū)改造等公益性較強(qiáng)的民生項(xiàng)目,其建設(shè)資金的主要來(lái)源是政府財(cái)政直接出資。
案例1:南京玄武區(qū)香林寺溝片區(qū)環(huán)境綜合整治工程項(xiàng)目
2018年10月,為解決香林寺溝、黑臭河周邊棚戶(hù)區(qū)集中連片配套設(shè)施不全及交通擁堵等問(wèn)題,改善環(huán)境面貌,南京市玄武區(qū)正式啟動(dòng)香林寺溝片區(qū)環(huán)境綜合整治工程。項(xiàng)目包含河道景觀工程、游園綠地工程、建筑立面出新、街巷整治工程等。
項(xiàng)目由玄武區(qū)建設(shè)房產(chǎn)和交通局負(fù)責(zé)實(shí)施,涉及征收非營(yíng)業(yè)用房1300平方米、營(yíng)業(yè)用房2300平方米。新增綠道200米,新建綠化景觀,道路硬質(zhì)鋪裝改造2.5千米。項(xiàng)目總投資4.1億元,全部來(lái)源于財(cái)政資金。截至2021年2月,項(xiàng)目拆遷和立面整治已基本完成。
案例2:河南省鄭州市管城回族區(qū)老舊片區(qū)綜合整治提升項(xiàng)目
2020年11月,鄭州市管城回族區(qū)住房保障服務(wù)中心作為項(xiàng)目執(zhí)行主體通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)確定市場(chǎng)主體完成管城回族區(qū)老舊片區(qū)綜合整治提升項(xiàng)目EPC工程總承包。
該項(xiàng)目總投資約5.48億,建設(shè)資金為財(cái)政資金。項(xiàng)目工程包括為城東路辦事處轄區(qū)內(nèi)的17個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目,如二里崗、紫荊山南路、航海東路辦事處轄區(qū)(片區(qū)綜合整治);隴海、東大街、南關(guān)辦事處轄區(qū)(片區(qū)綜合整治);北下街、西大街、城東路辦事處轄區(qū)(片區(qū)綜合整治)。
方式評(píng)價(jià):
1.適用對(duì)象為資金需求不大的城市更新綜合整治項(xiàng)目、公益性較強(qiáng)的民生項(xiàng)目,具有較強(qiáng)的民生公益屬性。
2.地方政府直接出資模式主要針對(duì)公益性項(xiàng)目的建設(shè)、維護(hù),需要當(dāng)?shù)卣邆漭^好的財(cái)力基礎(chǔ),并將資金納入政府投資預(yù)算體系,按照政府投資條例要求進(jìn)行投資。
二、通過(guò)發(fā)行地方政府債券募集
搶抓國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行的政策機(jī)遇,以政府為實(shí)施主體,通過(guò)地方政府配套部分資金+發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債形式進(jìn)行投資。城市更新專(zhuān)項(xiàng)債券主要收入來(lái)源包括商業(yè)租賃、停車(chē)位出租、物管等經(jīng)營(yíng)性收入以及土地出讓收入等。
案例3:武昌古城老舊小區(qū)改造項(xiàng)目使用城市更新專(zhuān)項(xiàng)債
武昌古城老舊小區(qū)改造項(xiàng)目資金籌措總額 156.94 億元,自籌資金投入 92.94 億元,剩余 64 億元通過(guò)發(fā)行武漢市武昌區(qū)古城老舊小區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)債籌集。漢口歷史風(fēng)貌區(qū)舊城改造項(xiàng)目資金籌措總額 144.4 億元,其中自籌資金投入 44.4 億元,其中資金 100 億元通過(guò)發(fā)行漢口歷史風(fēng)貌老舊小區(qū)改造及旅游功能提升項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)債籌集。
案例4:青島市濟(jì)南路片區(qū)歷史文化街區(qū)城市更新項(xiàng)目
青島市政府發(fā)行第二十六期政府專(zhuān)項(xiàng)債券,其中涉及濟(jì)南路片區(qū)歷史文化街區(qū)城市更新項(xiàng)目。該項(xiàng)目概算總投資11.6091億元,政府專(zhuān)項(xiàng)債券融資8.50億元,占總投資的73.32%。項(xiàng)目收入主要為客房出租收入、商業(yè)出租收入等,債券存續(xù)期內(nèi)項(xiàng)目總收益17.4554億元,項(xiàng)目可償債收益對(duì)債務(wù)融資本息覆蓋倍數(shù)為1.31倍。當(dāng)期發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債利率為3.82%,期限為15年。
方式評(píng)價(jià):
1.該種方式適用為項(xiàng)目具有一定盈利有能力,能夠覆蓋專(zhuān)項(xiàng)債本息、實(shí)現(xiàn)資金自平衡。
2.城市更新專(zhuān)項(xiàng)債專(zhuān)款專(zhuān)用,資金成本低,但專(zhuān)項(xiàng)債總量較少,投資強(qiáng)度受限。
三、 爭(zhēng)取政策性銀行、商業(yè)銀行融資支持
1.加強(qiáng)政策性銀行合作
加強(qiáng)與國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行等政策性銀行合作,結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,在歷史文化保護(hù)傳承、老舊小區(qū)改造、園區(qū)提質(zhì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面開(kāi)展全面合作,全力爭(zhēng)取政策性銀行的融資支持。
案例5:重慶市與國(guó)開(kāi)行合作推進(jìn)城市更新
重慶市與當(dāng)?shù)貒?guó)開(kāi)行就城市更新頂層設(shè)計(jì)、投融資等展開(kāi)合作,國(guó)開(kāi)行重慶分行深度參與城市更新政策制訂和試點(diǎn)項(xiàng)目論證工作。按照城市中心區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)要求,向民主村片區(qū)城市更新項(xiàng)目授信承諾人民幣中長(zhǎng)期貸款 42.5 億元,綜合采用“留、改、建”方式,統(tǒng)籌實(shí)施歷史建筑保留修繕、社區(qū)改造提升、新建產(chǎn)業(yè)載體及配套設(shè)施,提升九龍坡區(qū)城市功能,激活都市活力,對(duì)重慶市城市更新形成示范效應(yīng)。
案例6:其他政策性銀行參與城市更新項(xiàng)目案例
2021年11月,國(guó)開(kāi)行山東省分行對(duì)濟(jì)南古城(明府城片區(qū))發(fā)放了55.5億的城市更新貸款。
同期,農(nóng)發(fā)行蒼南縣支行批準(zhǔn)了兩筆城鄉(xiāng)一體化貸款,總計(jì)金額15.5億元,目前順利實(shí)現(xiàn)貸款投放3.4億元,用于支持龍港市沿江板塊城市更新項(xiàng)目一期、二期。
進(jìn)出口銀行參與城市更新則以轉(zhuǎn)貸款形式,利用金磚國(guó)家新開(kāi)發(fā)銀行專(zhuān)項(xiàng)貸款支持雄安新區(qū)垃圾綜合處理設(shè)施一期工程項(xiàng)目更新改造成新區(qū)內(nèi)垃圾綜合處理中心。
2.加強(qiáng)商業(yè)銀行的合作
除政策性銀行外,商業(yè)銀行參與城市更新項(xiàng)目也是重要的資金籌集方式之一。商業(yè)銀行以“城市更新專(zhuān)項(xiàng)貸款”的形式支持城市更新項(xiàng)目建設(shè)。
案例7:商業(yè)銀行參與城市更新項(xiàng)目案例
2021年1月,建行常州溧陽(yáng)支行成功投放當(dāng)?shù)厥坠P城市更新類(lèi)貸款6.6億元,以支持溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)老城區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。
2021年9月,農(nóng)行武漢分行發(fā)放歸元西B片區(qū)城市更新改造27億元項(xiàng)目貸款,并已撥款3.21億元。
2021年11月,工行落地首筆城市更新貸款,用于濟(jì)南市中區(qū)上新街片區(qū)城市更新。
評(píng)價(jià):
1.政策性銀行低成本融資優(yōu)勢(shì),且在貸款額度和期限具備較好的選擇。
2.銀行資金作為金融機(jī)構(gòu)貸款,只向準(zhǔn)公益性或經(jīng)營(yíng)性的項(xiàng)目融資,且必須依靠項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流償還。
3.要求項(xiàng)目本身應(yīng)具備穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流或其他可靠的償債資金來(lái)源,未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入或借款人其他收入應(yīng)可覆蓋貸款本息。
四、通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施REITs及資產(chǎn)證券化
有關(guān)城市更新中的三舊一村、燃?xì)夤芫W(wǎng)以及保障房建設(shè)等核心問(wèn)題與重要內(nèi)容,可通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 及資產(chǎn)證券化等獲得幫助。保障性住房建設(shè)是城市更新的重要內(nèi)容,可探索基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 模式作為未來(lái)盤(pán)活城市更新資金的渠道之一,通過(guò)發(fā)行保障性租賃住房 REITs 推動(dòng)城市更新。
案例8:深圳人才安居集團(tuán)保障性租賃住房 REITs項(xiàng)目
深圳市人才安居集團(tuán)項(xiàng)目成為全國(guó)首個(gè)正式申報(bào)的保障性租賃住房 REITs項(xiàng)目。該項(xiàng)目選取了 4 個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參與保障性租賃住房 REITs 試點(diǎn),項(xiàng)目均已取得保障性租賃住房認(rèn)定書(shū)。這 4 個(gè)項(xiàng)目位于深圳核心區(qū)域或核心地段,整體出租率達(dá) 99%,共涉及保障性租賃住房 1830 套、13.47 萬(wàn)平方米,資產(chǎn)評(píng)估值約為 11.58 億元。主要出租對(duì)象是新市民、青年人,租金定價(jià)大幅低于同類(lèi)房源,具有很強(qiáng)的民生和保障屬性。募集資金將繼續(xù)投資于深圳保障性租賃住房建設(shè),預(yù)計(jì)可新增保障性租賃住房 2000 余套。
案例9:高和首單城市更新類(lèi)REITs上市項(xiàng)目
2018年,國(guó)內(nèi)首單城市更新類(lèi)REITs——“高和城市更新權(quán)益型房托一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”獲上交所無(wú)異議函,首次實(shí)現(xiàn)城市更新基金投資人通過(guò)證券交易所私募REITs退出的完整閉環(huán)。
評(píng)價(jià):
1.基礎(chǔ)設(shè)施REITs及資產(chǎn)證券化為政策鼓勵(lì)支持和探索的方向。
2.REITs作為房地產(chǎn)證券化的重要手段,為城市更新項(xiàng)目投資人提供了有效的退出路徑。借助REITs,可以把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資,直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)。
五、城市更新產(chǎn)業(yè)基金
城市更新項(xiàng)目資金投入量大,且項(xiàng)目運(yùn)作特性決定了需要政府方的支持。目前由政府支持,國(guó)有企業(yè)牽頭,聯(lián)合社會(huì)資本設(shè)立城市更新基金,通過(guò)以股權(quán)等方式為項(xiàng)目籌集資本金,撬動(dòng)市場(chǎng)化資金投入,引導(dǎo)資本投資方向,招商引資。
從架構(gòu)上來(lái)說(shuō),城市更新基金一般采取母子基金的架構(gòu)。項(xiàng)目前期的籌措資本可以由政府單獨(dú)出資,也可以與社會(huì)資本共同出資。之后,由政府引導(dǎo)母基金與金融、投資機(jī)構(gòu)共同設(shè)立子基金進(jìn)行投資。
案例10:澗西區(qū)城市更新產(chǎn)業(yè)基金
洛陽(yáng)澗西區(qū)為保障項(xiàng)目資金需求,設(shè)立的澗西區(qū)城市更新基金。通過(guò)前期謀劃,金融部門(mén)及國(guó)有平臺(tái)公司與各類(lèi)機(jī)構(gòu)對(duì)接,研究探索城市更新投融資模式,采取“城市更新基金+金融機(jī)構(gòu)貸款”的新模式,引入企業(yè)和社會(huì)資本參與項(xiàng)目投資,推進(jìn)城市發(fā)展。
案例11:上海城市更新基金
2021年6月,上海落地了目前全國(guó)最大的城市更新基金,落地規(guī)模800億,在母基金層面由政府方和社會(huì)資本共同出資。目前上海城市基金提供融資總額674.63億,融資總額為總投資金額的80%。
評(píng)價(jià):
1.城市更新基金適用對(duì)象為政府重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目,資金需求量大,收益回報(bào)較為明確項(xiàng)目。
2.目前,城市更新基金的投資人以房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)為主,資金期限較短,對(duì)于投資回報(bào)及附加要求多。
六、與社會(huì)資本合作(TOT、ROT、投資人+EPC、EPC+O等)
通過(guò)“轉(zhuǎn)讓—運(yùn)營(yíng)—移交(TOT)、 改建—運(yùn)營(yíng)—移交(ROT)、股權(quán)投資+EPC”等模式引入社會(huì)資本參與城市更新,探索前端征地拆遷和一級(jí)開(kāi)發(fā)、中端土地二級(jí)開(kāi)發(fā)、后端產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及運(yùn)營(yíng)管理三級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng),實(shí)現(xiàn)城市更新由“開(kāi)發(fā)理念”向“經(jīng)營(yíng)理念”轉(zhuǎn)變。在特定單元內(nèi)新增政府性基金預(yù)算、稅收、非稅及其他專(zhuān)項(xiàng)收入實(shí)行封閉管理。
案例12:社會(huì)資本參與城市更新案例
武漢·人工智能科技園項(xiàng)目,該項(xiàng)目屬于舊工業(yè)園區(qū)“騰龍換鳥(niǎo)”,屬于國(guó)務(wù)院、財(cái)政部、發(fā)改委鼓勵(lì)推行 PPP 模式的行業(yè)領(lǐng)域和項(xiàng)目類(lèi)型。該項(xiàng)目資金籌措總額 20.06 億元,其中自籌資金投入 4.01 億元。其中,項(xiàng)目資本金為總投資的 20%,其余 80%可通過(guò)融資方式籌集。項(xiàng)目公司中政府方出資代表出資占股 10%,中標(biāo)社會(huì)資本出資占股 90%。
評(píng)價(jià):
1.政策導(dǎo)向的融資方式,撬動(dòng)市場(chǎng)化資金參與城更項(xiàng)目。
2.可借助社會(huì)資本強(qiáng)大的品牌背書(shū)和融資能力、城更項(xiàng)目運(yùn)作能力,取長(zhǎng)補(bǔ)短,分工協(xié)作,實(shí)現(xiàn)資源整合和項(xiàng)目良性運(yùn)作。
3.基本都會(huì)涉及運(yùn)營(yíng),并且通過(guò)績(jī)效考核與收益進(jìn)行捆綁。
七、拆分項(xiàng)目包,走資金組合拳歸集資金
按照城市更新項(xiàng)目的具體建設(shè)內(nèi)容,使用資金組合拳,在滿(mǎn)足相關(guān)法規(guī)政策的前提下,拆分項(xiàng)目包,不同子項(xiàng)目采取不同的資金籌措方式,例如:地方政府專(zhuān)項(xiàng)債+市場(chǎng)化融資、專(zhuān)項(xiàng)債用作資本金、債貸組合、專(zhuān)項(xiàng)債轉(zhuǎn)貸、“PPP模式+專(zhuān)項(xiàng)債+市場(chǎng)化融資”等。
案例13:資金組合形式推動(dòng)城市更新案例
鄂州臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目,該項(xiàng)目采取資金組合拳的方式,政府方面,爭(zhēng)取中央預(yù)算內(nèi)投資資金 15.94 億元、爭(zhēng)取棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款資金 16 億元、爭(zhēng)取地方政府債券 30.3 億元;企業(yè)投資方面,爭(zhēng)取銀行中長(zhǎng)期貸款 5 億元、引入社會(huì)資金 82 億元。
評(píng)價(jià):
我們認(rèn)為該方式比較符合大部分城市更新項(xiàng)目的實(shí)際情況,通過(guò)對(duì)子項(xiàng)目的分拆和包裝,走不同的融資渠道,化整為零,各個(gè)擊破,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功融資。